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强者恒强,房企千亿只是个起点
来源:品房阁 作者:林尤仲 2018-12-05
[提要] 截止2018年11月末,碧桂园、万科、恒大三家龙头房企均破5千亿大关,千亿房企数量达25家。预计本年末,千亿以上房企的格局基本清晰,千亿房企预计近30家,千亿不再是房企追求的目标,而是竞争的起点。


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    资产解读

    2018年,楼市“五限”等调控政策层层加压,楼市降温明显。与传统的“金九银十”比较,今年的国庆期间的房地产开发商销售量减速明显。经历了“凉凉”的9月和10月后,在11月份的销售稍有起色。截止2018年11月末,碧桂园以6645.5亿元销售金额位居榜首,万科、恒大分列二、三位。三家龙头房企均破5千亿大关,千亿房企数量达25家。预计本年末,千亿以上房企的格局基本清晰,千亿房企预计近30家,千亿不再是房企追求的目标,而是竞争的起点。

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    今年碧桂园不仅销售金额位居榜首,在房产行业销售面积、新增货值、新增土地上依然排列第一。同时,碧桂园凭借自身独创的领先模式,高效的营销手法,权益榜上保持名列前五地位。其三家房企不但在销售等上占行业鳌头,在土地投资上也分列前五,为未来发展提供持续动力。

    成交量同比增长,稍有回温

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    与不尽人意的“金九银十”相比房企在11月份的销售量稍有回温。

    在1-11月的百强企业中,大部分房企11月的销售业绩与10月份相比实现了增长或者持平,环比增速有所下降。一方面,跟企业集中在年底积极入市推货,推案量大幅增加有关。另一方面,迫于任务压力促使房企在销售方面更加进取。

强者恒强,房企千亿只是个起点

    但按照目前房企面临的持续低迷的市场行情来,房企项目去化率表现普遍不及预期,可能也会有部分房企无法完成全年目标。

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    土地解读

    在拿地方面,碧桂园、恒大、融创位列前三。其中,碧桂园以9968.7亿元新增土地货值位居榜首,融创则以8370.7亿元位列第二,恒大以7731.6亿元稳居第三位,三家房企的新增土地货值均超7000亿。

    整体投资理性谨慎,投资节奏放缓

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    在目前调控政策深入下、融监管愈发严苛、行业分化格局加剧的等多背景影响下,市场回归理性,“促回款、稳现金”已成为共识。

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    部分房企拿地时,在建筑面积在10万平方米以下、利润率低于15%以及无信心拆迁的土地和“地王”项目的土地均不考虑,以此来保证获取土地的质量。即便四季度多城加大土地供应,但少有房企敢预期拿地,在投资上保持相对谨慎,销售量百强企业近4成未在11月拿地。

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    房企仍将一二线城市作为拿地首要目标,部分城市土地成交下降。

    从以往三个季度来看,土地成交量减少、流拍量增多、溢价率下滑,以及逐步衰退的大格局下,导致四季度房企投资拿地更加精准和谨慎。收缩战线、放缓节奏、地域聚焦应成为房企未来战略布局的主要方向。在防范三四线城市里,因炒作导致非理性过热的市场风险。可以预计未来一段时间房企拿地主要聚集中西部区域等高品质、高能级核心城市和东部热点二线城市,以及环一线周边三四线的有可发展性的结构性城市。

    行业再次洗牌,品牌集中度提高

    据2017年房地产销售数据显示,前10大房企的销售占比全部销售总额的24%,而2018年上半年已达到30%。从1至11月销售量数据看,大品牌房企不但没下降,反而更快速完成全年制定销售目标。在未来随着行业集中度的提高,中小房企在新的一轮政策中退出市场,市场资源会向大品牌房企靠拢。

    “大者恒大,强者恒强。”这是资本密集型行业恒久不变的定律。根据美国房地产发展经历来看,房地产行业在进入了白银时代,如果还没在这段时间发展壮大的房企。未来的房地产市场将会更难有一席之地。逆水行舟,不进则退,中国房企近两年的洗牌过程来看,未来中国房地产集中度还会再提高,能够率先突破千亿销售业绩的房企,未来的机遇也就更大。所以,千亿不再是房企追求的业绩目标,而是在房地产竞争的起点。



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