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火热还是泡沫? 2019年东南亚房产投资哪最好?
来源:品房阁 作者:王秋雨 2019-01-09
[提要] 近几年来,越来越多国人走出国门投资海外房产,其中最受关注的就是东南亚地区。这是为什么呢?

近几年来,越来越多国人走出国门投资沿线国家的房产,其中最受国人关注的就是作为一带一路重点战略区的东南亚。数据显示,中国在2017年对东南亚和南亚的房地产投资额达25亿美元(超158亿元人民币),是2016年的4倍,仅低于2013年的260亿元人民币。

很多人也许会好奇为什么这么多国人喜欢跑到东南亚投资房产?它的房产收益真的很大吗?2019年东南亚的房产投资哪里最值得入手?

国人为何蜂拥东南亚买房?

根据《2017胡润移民富豪榜》数据显示,华人移民也“钟情”东南亚国家。其中,来自大中华区的24位移民富豪,去东南亚的最多(14人),其次是美国(9人),再次是澳大利亚(1人)。

是什么原因促使东南亚房产升温呢?

1、国内限购

一二线城市房价高涨、限购,三四线城市房价暴涨,在密集的调控政策下,投资者的盈利空间逐渐缩小。将投资目光投向海外。

2、距离近

无论是路程距离或是心理距离,东南亚有先天优势。从中国到东南亚国家飞行时间一般3-5个小时,这样的距离与在国内飞行几乎无异。相比较于欧美国家,国人去东南亚较为便捷。在房产投资上,免不了的一道关卡就是需要对房产进行打理,东南亚房产不用倒时差不用长途跋涉飞行十几个小时进行打理。另外,东南亚因为距离近,机票也会更便宜一些,不用花费大额资金在交通费用上。在国土人情各方面都会有更多共性。

3、价格低

房产投资起步价格有差异。交付的时候为精装交房,省时省力。最主要的是东南亚的房产价格非常低。在东南亚如柬埔寨首都金边60万就能买一套公寓了,而在欧美国家甚至在国内一线城市,这个价格对于一套房是杯水车薪。

4、收益高

近几年来,东南亚主要国家的房价都有了大幅增长,根据2017的数据,曼谷和吉隆坡的年均涨幅都超过了12%,租金收益率普遍在3%以上,中心城市更高,像柬埔寨首都金边、越南胡志明租金回报率可达5%-8%。

既可以享受高租金回报,同时又能获得房产高增值,再加上房产价格低,投资门槛低,这也是大家“淘房”东南亚的一大重要因素。

5、一带一路

自2015年至今,中国已先后与“一带一路”沿线65个国家建立了外交关系。打通的关节不仅是一带一路国家的联系,同时国人对东南亚房产的兴趣也逐渐升温。

那到底东南亚哪个国家最适合投资呢?

东南亚主要国家房地产分析

一个国家或区域是否值得投资,对GDP的衡量是至关重要的。

在GDP方面,按照国际货币基金组织的预测,除了新加坡2018年GDP本币实际增速低于3%以外,其他国家的经济增速都非常不错。其中,柬埔寨最高,预计其本币经济实际增速达到了6.9%。越南、菲律宾、缅甸这几个国家的GDP本币实际增速也都在6%以上,另外泰国和马来西亚也都超过4%。

再来看看东南亚主要几个国家的房地产市场:

1、缅甸

缅甸对外国人购房的政策如下:

外国人可购买在集体土地(政府所拥有的土地)上兴建的六层及六层以上的楼宇中40%数量的房屋,但该楼宇须建在政府所拥有的土地上,也就是说,私有土地上所建的房屋外国人是无法购买的。还有,向外国人出售的公寓楼的占地面积必须大于20000平方英尺(约1858平方米)。

目前缅甸房价已经很高了,税费有明显的划分,3000万缅元(16.5万人民币)以下需缴纳15%的税费,3000万至1亿缅元(55万元人民币)之间需缴纳20%的税费,超过1亿缅元以上的需缴纳30%的税费。

外国人无法购买私有土地上所建的房屋、没有土地产权。缅甸的房产算起来性价比不高。

2、老挝

我们常说,要对房地产进行投资,要衡量两个重要的因素:

一是经济发展水平与增长速度;二是人口是否处于红利期。

经济发展水平与增长速度代表国家的发展速度和发展水平,一个国家发展水平与实力与日俱增,经济自然能够快速增长。经济快速增长,财富自然也随之增长。

而人口红利代表着人口的增长速度与是否具备充足的劳动力、购房的刚需,这几个因素也是之前国内房价不断上涨的主要原因。

对于房地产市场来讲,大量的人口更是赤裸裸的购房刚需,但老挝是内陆国家,地广人稀,人口红利薄弱。对于房地产市场来说,从兴起、发展到投资热门,实在有一段很长的路要走。

3、新加坡

新加坡环境非常美,后花园美誉并不是说说而已。亚洲第一,全球第六的医疗条件也让新加坡美誉甚浓。在房产方面,外国人买房贷款利率和新加坡本国居民一样,最多可贷七成,租金回报一般高于贷款利率。购买的房子本身带有免费停车位和装修。

但外国人在新加坡不能购买土地,只能买私人公寓,且只能买一手房。

此外,新加坡房产税种类繁多。外国人购买新加坡房产,如用于自住,房产税率是4%,其他类型的房产税率是10%。除此之外,中档新公寓三个房间每个月还要交400-600新币(折合人民币2020-3031元)管理费。

在新加坡买房印花税分为两种,一种是买家印花税(BSD),这是在新加坡购买任何房产都需要交的税种。房价的首18万元征收1%,次18万元征收2%,接下来的部分征收3%。

只要房价超过$36万,买家印花税的计算公式就是,房价的3%减去$5400。假设房价是$150万,那么买家印花税就是$150万X 3% - $5400= $39600。

还有额外买家印花税(ABSD)。18年7月,新加坡政府调控房价,买房额外印花税税率提高,外国人在新加坡买房,无论购买的是第几套房产,统一征收20%的ABSD。

4、马来西亚

在房产投资方面,卖得最好、最火热的、最具投资价值的是大马首都的房产。外国人能在大马买任何类型的房产,且不得不提“第二家园”计划,这也是吸引外国人投资大马的主要原因。“第二家园”计划确实可以帮助申请人可以获得10年期限的签证,到期后马来西亚政府也保证永久续期。但大马政府规定,不足50岁的外国人储蓄户头或来往户头或定期存款必须至少有80万人民币。50岁以上的外国人,则至少须有58万人民币。且在大马买房,同样要收取房产持有税5%以上,且须缴纳15%额外印花税。

5、泰国

泰国房产市场近年来发展势头迅猛,尤其像曼谷等世界知名旅游城市,低廉的价格、优越的配套设施和人居环境,还有国际教育、医疗等条件优越,是不少投资者选择在泰国买房的主要原因。

泰国买房的优势:

1、国内大产权是70年,但泰国房产有永久产权,外国人都可购买。

2、租金回报率高。泰国每年接待入境游客达到上千万,这也是泰国具有高达8%-15%租金回报率的一大保障。

3、没有房产税。泰国是世界上唯一不收房产税的国家,并且购房屋就拥有永久产权。比起其他国家高额的房产税,泰国房产优势较明显。

6、菲律宾

菲律宾是世界上增长最快的十大经济体之一,首都马尼拉房产具有良好前景。

根据菲律宾高力国际2018年第二季度的住宅报告显示,国际买家甚至赌博公司对马尼拉的豪宅市场表现出浓厚的兴趣,尽管其规模相对较小,但过去几年的需求一直保持稳定。

截至2018年年底,马尼拉大都会区至少有7300套新房,其中84%集中在马尼拉湾。

从2019年到2021年,马尼拉的房地产公司预计将完成约8600套新房,空置率现房在12%至13%之间。

7、柬埔寨

柬埔寨这几年房产着实火。

柬埔寨环境差,7%~9%的高贷款利率,为什么还能国人趋之若鹜?

柬埔寨是东南亚发展最快的经济体,经济增长率超过7%。

在柬埔寨买房,享永久产权。

购房政策较为宽松。柬埔寨的法律规定:二楼以上的公寓单位,外国人可持护照购买。只要你资金充足,买多少套都可以,只要你想卖,什么时候都可以卖。且全国通用美元。开放程度高、美元升值空间较大、购房法律完善。

目前金边核心区域的房价以每年20%-25%的速度增长,投资分析表明,在今后5年甚至更长时间里,金边房产价格仍将持续上涨,甚至平均每年保持在15%到20%的增长率,租金回报率保守预估可达6%-10%。目前金边处在泛亚铁路东线的必经之地上,在“一带一路”政策的影响下,未来发展潜力毋庸置疑且不容小觑。柬埔寨购房优势明显。

内有发展动力支撑,外有一带一路协助,很显然,2019年,这些东南亚的发展中国家将会继续成长,成为推动世界经济增长的主力。在可预见的5-10年内,东南亚国家依然会保持现在的高速发展态势。综合各方面来看,笔者认为,2019年东南亚最值得投资者关注的几个国家,为泰国、柬埔寨、菲律宾



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