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中国社科院报告:建议严控购房加杠杆及其它刺激购房行为
来源:澎湃新闻 作者:计思敏 2020-03-01
[提要] 2月28日,中国社科院财经战略研究院发布2020年2月《中国住房大数据分析报告(抗疫专题)》,报告提出建议,应严控购房加杠杆及其它各类刺激购房行为。

  2月28日,中国社科院财经战略研究院发布2020年2月《中国住房大数据分析报告(抗疫专题)》,报告提出建议,应严控购房加杠杆及其它各类刺激购房行为。当前疫情对房地产业的影响主要集中于部分企业的临时性资金困难。疫情对住房需求的影响,主要体现在受影响家庭临时推迟购房计划,但并非永久取消购房计划。应有针对性地对相关困难企业采取合理的救济措施,尽量避免通过购房加杠杆或其它各类剌激购房行为来帮助房地产企业脱困。住房需求剌激政策虽然较易实施,但容易引发未来房价大起大落,加大宏观金融风险,需要加以严格控制。

  《报告》显示,疫情对住房市场的影响可分为直接影响与间接影响两个方面。

  从直接影响方面看,疫情对住房市场有多维度的直接影响。首先对于房地产企业来说,因为售楼处暂时关闭和推迟复工,企业的项目交付进度、短期销售额都将受到直接影响,并进而可能会影响企业资金周转;对于购房者来说,看房、贷款等活动都难以正常进行,筹款也可能受到影响,短期购房活跃度直线下降;对于还贷家庭来说,由于收入受到疫情影响,部分家庭可能会出现还贷困难;对于租房者来说,找房、搬家等活动也会存在现实困难,租房行为受限。

  从间接影响看,疫情对中国乃至世界经济可能会构成一定的冲击。疫情冲击将直接影响对未来的经济预期,进而间接引发部分群体的购房观望。疫情带来的收入降低或财富损失,也可能间接降低购房支付能力,造成购房需求下降。

  但总体而言,房地产业属于强周期性、波动性行业,长期的政策调控与频繁的市场波动,使得房地产业对市场波动具有一定缓冲能力。疫情对中低中入阶层的收入影响要大于其它阶层,对中小房地产企业的冲击要强于大型房地产企业,对中小城市住房市场的影响要高于大城市住房市场,对短期市场的影响要大于中长期。因而,只要疫情能够在合理的时期内得到有效控制,那么疫情对住房市场的影响将主要体现在对中小城市住房市场、中小房地产企业的短期影响。房价长期预期不会发生大的转变,大城市市场和中长期市场不会因此而发生重大波动。

  据此预测,短期内一二线城市房价相对稳定或略有回升,三四线城市总体稳中趋降,少部分城市可能较快下降。

  根据住房市场的发展特点,及基于统筹疫情防控及经济社会发展需要,社科院《报告》提出以下建议:

  在坚持房住不炒的基础上,给予受疫情影响的困难房地产企业适度救济。疫情对房地产企业的主要影响包括:项目开工推迟、按期交房受到影响;售楼处关闭,短期销售额下降,部分企业资金链受到影响;居民短期购房意愿及活跃度降低,市场需求低迷等。对于自持租赁型企业来说,出租率和租金也受到影响。但总体来说,由于房地产销售本身具有较强的季节波动性及政策波动性,且房价主要受长期经济预期的影响,因而疫情对房地产市场的影响相对其它产业较低。但也不排除部分中小企业、高负债运行企业因疫情而造成短期资金周转困难或甚至资金链断裂。对于这部分企业,可采取的救济措施包括缓交部分税费及政府性基金、支持网络销售、简化开工及销售审批手续、到期还款适度延期、在风险可控的前提下优化预售资金提取程序等。

  有针对性降低房贷还款困难家庭的短期还贷压力。从2015年10月24日最后一次调整基准利率以来,我国已经有四年多没调整过贷款基准利率。存量房贷利率的定价基准将由贷款基准利率转换为LPR市场浮动利率,也最早需要到2021年才能产生实际效果。受本次疫情冲击,部分购房家庭因收入下降、经营损失或财富损失可能会出现还贷困难现象。为此,可以有针对性采取暂缓还款、临时性降低存量房贷利率及还款额等措施,帮助还贷困难家庭渡过难关。

  严控购房加杠杆及其它各类刺激购房行为。当前疫情对房地产业的影响主要集中于部分企业的临时性资金困难。疫情对住房需求的影响,主要体现在受影响家庭临时推迟购房计划,但并非永久取消购房计划。应有针对性地对相关困难企业采取合理的救济措施,尽量避免通过购房加杠杆或其它各类剌激购房行为来帮助房地产企业脱困。住房需求剌激政策虽然较易实施,但容易引发未来房价大起大落,加大宏观金融风险,需要加以严格控制。

  因地制宜采取租金及续约管控等措施,促进房主及租房家庭共克时艰。受疫情的冲击,作为租房市场主要群体的中低收入阶层短期收入受到较大影响。为缓解因疫情造成的短期困难,多地出台了针对国有房产租赁的租金减免措施。但对于广大私有房产的租赁者来说,不仅难以通过租金减免政策获得救济,特殊情况下还可能被趁疫情涨租。为有效降低疫情对租房家庭的影响,在原有救济政策的基础上,有必要因地制宜对房产出租行为采取一定的租金及续约管控措施,如:疫期内租约到期,可根据租赁者要求对原租约进行短期延展,并禁止涨租或提高租赁条件;疫期禁止暴力驱赶租客;允许疫期部分困难家庭缓交租金;减免住房租赁相关税收等。

  在科学防疫的基础上,坚持租购房同权。租购房同权既是构建租购并举住房市场体系的基础,也是建立完善住房市场长效机制的基石之一。科学防疫与租购房同权本质上并无矛盾与冲突。如果在实际工作中,简单地将租房家庭贴上“较高风险”的标签并给予区别对待,在一定程度上有悖科学防疫规律。因为疫情防控需要以深入细致的行程及接触排查为基础,单纯对租房家庭贴上特定风险标签以简化工作,反而容易造成排查疏漏。由于病毒的高传染性,特殊情形下,1%的排查疏漏将可能会使99%的努力失效。此外,对租房家庭的区别对待也可能会影响企业的有序复工,不利于统筹推进疫情防控和经济社会发展工作。为促进科学防疫,建议以个人如实申报及大数据排查等手段为风控基础,纠正少数地方简单地对租购房家庭差别对待的不合理行为。




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