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楼市库存量回到7年前 三四线城市楼市更要凉凉?
来源:品房阁 作者:王秋雨 2018-10-09
[提要] 中国楼市目前的库存量,跌回了7年前的水平。 难道三四线城市楼市要凉?

  “一只南美洲亚马逊河流域热带雨林中的蝴蝶,偶尔扇动几下翅膀,可以在两周以后引起美国得克萨斯州的一场龙卷风。”小小的蝴蝶扇动翅膀尚能引起巨大的巨大的连锁效应。更不用说作为一个城市的呼和浩特来说了。

  8月24日,《我市多举并措调控房价稳定房地产市场》公告出现在呼和浩特市人民政府网站上,在本就不平静的房地产湖面中投下巨石,引起荡波。

  引起外界广泛关注的,除了呼市公告中的用词,其背后可能会引发的楼市蝴蝶效应,更值得关注。

  “全面停止房地产去库存调控措施”,是首次见于地方的公开表述,不仅让呼和浩特这个名字再次占据各大媒体头条,甚至在中国楼市发展史上也会留下浓墨重彩的一笔。

  呼和浩特“去库存”是心血来潮吗?答案肯定是否定的。那这背后,蕴藏着哪些信息?

  先来看一份9月29日,由上海易居研究院发布的8月百城住宅库存报告。

  根据易居研究所监测的数据,100个城市商品住宅库存总量为42259万平方米,环比减少0.3%,同比减少7.2%。

  从4月份以来,包括北京、上海、广州、 深圳在内的4个一线城市、武汉、长沙等32个二线城市、佛山、中山、肇庆、惠州、清远等64个三四线城市在内的100个城市住宅库存,已经出现了连续33个月同比下跌的现象。此外,三四线城市的存销比已经创下了2010年以来的月度最低值。

  当前全国100城库存规模数据,相当于2011年11月的水平。换句话说,中国楼市目前的库存量,跌回了7年前的水平。

  这意味着什么?

  一叶落而知秋,呼和浩特“去库存的背后”,意味着中国楼市拐点到了。

  那么,7年前,2011年11月,全国楼市库存量是什么水平?

  据相关数据显示,2011年,全国土地供应量为55346.01万平米;宅地成交3.4亿平米。

  根据《中国房地产企业监测报告》,2011年11月,包括北京、上海、深圳、广州等城市在内的30个城市11月主要城市库存量有所上升。逾六成城市成交面积环比下跌,包括天津、深圳、厦门、广州等城市均有不同程度的下降,全国楼市持续走低。

  此次,楼市库存量回落到7年前水平,不仅是因为国内去库存成效突出的影响下的全国性的去库存周期已经完成。库存量减少,离不开限购限售政策、银行贷款融资难、地价节节攀高等原因致使开发商拿地热情大减,新增商品房量骤减等原因的影响。

  2015年以来,为除沉疴顽疾,房地产猛政纷纷出台。2016年9月30日出台的“930新政”,让购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%的规定,促使房地产楼市开始收紧;2017年,全国有超过数十个城市发布了各种房地产调控政策达百余次;2018年1-7月,高达260次的楼市调控次数,让多个城市尤其是三四线城市库存有所下降。

  除此之外,近几年,银监会重拳出击整治违反房地产行业政策等银行业乱象,也让银行加大了审核,贷款融资难度加大。加上近几年来土地价格节节攀升,宁可冒赔本风险也要拿地的开发商少之又少,因此,新增商品房量骤减,也是楼市库存量降低的原因。

  那么,此次去库存热潮,说明什么?

  按照“低点时拿地、高点时卖房”的惯常逻辑,补库存行动的大规模展开,通常意味着市场已经进入下行周期。

  接下来会有更多城市加入到停止去库存的行列,作为三四线城市去库存的主要方法与手段的棚改货币化安置也会逐渐收紧,下调比例。

  随着去库存的推广与演进,国家调控将向稳房价靠拢,房企库存压力会持续加大,这样一来,购房者不再处于完全被动的位置,房产市场的主导权可能又可以回到买家手中。

  “不管是一二线城市还是三四线城市,目前基本都已完成了去库存任务,不少城市已经需要积极补库存。”在这样的情况下,投资更需谨慎。尤其在三四线城市的楼市。不及时抽身可能更会凉凉。

  随着去库存的完成,点燃三四线城市房价狂欢的火把被抽离,三四线城市热度必会降低,加上没了棚改化等货币政策的支持,投资客必然会“明哲保身”,抽身市场,房企也会降低拿地份额。

  根据数据显示,2018年上半年,一线城市土地流拍8宗,二线城市流拍68宗。截止到2018年7月,三四线城市土地流拍更是达到了629宗!

  并且,三四线城市人才、人口的外流,优质产业不断向一二线城市靠拢、基础设施等建设力度跟不上等原因,也促使了三四线城市房价上涨空间不大,拐点相较于一二线城市来说更大!

  如若此时还要接手三四线楼市,那真的是“把房捧在手上,虔诚的焚香”,凉凉。



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