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土地使用再次扩权,对深圳楼市影响几何?
来源:百家号 作者:百家号 2020-10-15
[提要] 10月11日,《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(年)》(以下简称《方案》)对外发布。

10月11日,《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(年)》(以下简称《方案》)对外发布。分析认为,此举将成为深圳先行示范,发展再上新台阶的重要机遇。其中,“深圳被中央赋予部分农用地转为建设用地的自主权”成为大家关注的焦点之一。

《方案》提出,支持在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下,推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地,探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制,完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场,完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,《方案》中关于土地管理制度的政策,是对去年8·18文件的细化,是进一步的放权扩权,相当于有更大的市场实验空间。整体来看激活现有存量土地,深圳没有新增土地,只能在存量土地上下功夫。今年3月,国务院公布《关于授权和委托用地审批权的决定》,明确将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。如今,深圳作为副省级城市也被赋予了这项自主权。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,方案最大看点是土地制度改革主导权、用地主导权让渡给深圳市。此前,土地严格的用途管制和规划调整的权限基本上在国家,先国家对于农用地转建设用地特别是转成住宅用地存在一定的担心,担心实体经济空心化、房地产化。由此,对农业用地转建设用地的审批权控制得十分严格。李宇嘉认为,此次调整对于深圳来说,就是用地权的增加,意义非凡。

过去十余年,深圳房价处于快速上涨状态,其中一个原因是人们相信深圳土地供应不足以满足庞大的人口住房需求。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,《方案》的实施,标志着在深圳投资炒房的基础动摇,深圳房价一直涨的神话有望被打破。如果500万套左右的小产权房能够有序进入市场流通,将会给深圳房地产市场平稳健康运行带来重大的积极作用。

此外,受一系列楼市调控政策影响,9月份,深圳楼市一二手房“冰火两重天”,二手房成交跌24%,新房持续回暖。深圳官方在多个方面加强了对房地产市场的监管力度,在政策的引导下,深圳未来成交价格走势可能会相对平稳。

许小乐称,深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革,继续扩大城市圈的资源合作利用方式,从城市圈外部获得可用资源,将惠及周边城市。“综合授权改革试点”是《方案》的最大亮点,其中完善要素市场化配置体制机制是深化改革的重头戏。此次深圳土地使用再扩权,对于全国各地用地权的增加,或将起到重要的先行示范作用。




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